リノベーション成功のポイント(まとめ)
- 壊せない壁の有無・位置を確認
- 給排水管の経路を確認
- 床と天井の造られ方を確認
- 管理規約で制限・禁止されている事を確認
- 住宅ローンをリノベーション費用と一体で申請
- 築25年を超える場合は、耐震基準適合証明書を取得
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壊せない壁の有無・位置を確認
中古マンションの壁には、壊せる壁と壊せない壁があります。現状の間取りを変えたい場合、壊せない壁が影響して希望の間取りに変えられないこともあります。
壊せる壁は木材や軽量鉄骨で組まれた壁で、建物の構造とは関係のない壁です。一方、鉄筋コンクリートでつくられた壁は、マンション全体の耐震性に影響を及ぼすので壊すことはできません。
壊せる壁と壊せない壁は竣工図を確認することで判別できます。竣工図とは建築当時の図面のことで、コンクリート躯体の位置や給排水管の経路などの詳細情報が記載されています。竣工図の保管場所はマンションごとに異なりますが、管理人室に保管されていることが多いです。
壁の厚さや叩いた音でも壊せる壁か推測できますが、一般の方はもちろん、普通の不動産営業マンはできませんので竣工図で確認しましょう。
給排水管の経路を確認
中古マンションの室内には、パイプスペース(PS)という空間が存在しています。PSには、上階から下階(下水道)まで排水を流す共有排水管が通っています。
キッチンやトイレといった水回りの位置を移動させるときは、PSとの位置関係を気にしなければいけません。
キッチンやトイレで発生する排水をPS内にある共用排水管まで流すには、室内の排水管に一定の勾配が必要です。そのため、リノベーションで水回りの位置を現状の位置よりもPSから離すと、勾配を確保するために床の高さを上げなければいけなくなります。
PSは室内に複数個所あるのが普通で、各水回りの排水管がどのPSにつながっているかを、把握することがまずは必要です。室内の排水管の経路は、竣工図で確認できます。
なお、PSの位置自体を現状から移動することは不可能です。
床と天井の造られ方を確認
中古マンションの床と天井の造られ方には、「直床・直天井」「二重床・二重天井」の2種類があります。
「直床・直天井」は、コンクリート躯体に床材・天井材を直接はりつける工法です。「二重床・二重天井」はコンクリート躯体の上に骨組みをつくってから床材・天井材をはりつけます。
「二重床・二重天井」は、コンクリート躯体と床・天井の間に余裕の空間があります。リノベーションで水回りの位置が変わっても、余裕の分は床の高さを上げなくてすみます。
「直床・直天井」「二重床・二重天井」かどうかは、打音や踏んだ感触で現地でも判別できます。ただ、一般の方では難しいので、分譲時のパンフレットを閲覧して確認してください(不動産営業マンも判別できない人がほとんどなので、何かしらの書類で確認するようにしましょう)。
管理規約で制限・禁止されている事を確認
リノベーションに関する制限・禁止事項については、マンションの管理規約で定められています。
管理規約を確認して、制限・禁止されている事を確認しましょう。マンションによっては、管理規約とは別で「使用細則」「修繕細則」としてまとめられている場合もあります。
よくあるのは、床材の遮音等級を「LL‐45」以上に指定しているものです。床材の遮音等級は自身への騒音も軽減できる望ましい制限事項ですが、工事費に反映されますので一応チェックしておきましょう。
ちなみに、サッシ(窓)や玄関ドアは共用部分ですので、勝手に修繕・交換できないのが普通です。
「水回りの位置変更は禁止」「床はカーペット敷すること(フローリングはNG)」と、厳しい独自ルールを定めているマンションもありますので要注意です。
住宅ローンをリノベーション費用と一体で申請
中古マンションの購入費用とリノベーションの費用を一体にして、住宅ローンを借りることも可能です。リノベーションの費用だけでローンを組むよりも、住宅ローンの金利で借りることができますのでお得です。
ただし、契約前に行う金融機関の事前審査では、リノベーション会社が作成した見積もりが必要です。
中古マンションを見つけてからリノベーション会社を探し始めると、他の買主に先を越されてしまうかもしれません。リノベーション会社を2社～3社ほど、あらかじめ見つけておきましょう。
金融機関によっては一体で住宅ローンを組むことができませんので、事前に窓口や電話で確認しておくことをお勧めします。
築25年を超える場合は、耐震基準適合証明書を取得
税制上、中古マンションは築25年を超えると「住宅ローン控除」「贈与の特例」「登録免許税の減税」が利用できなくなります。
ただし、耐震基準適合証明書を取得できれば、築25年を超えていても各種特例を利用できるようになります。耐震基準適合証明書は建築士が審査して発行するものですので、購入しようとしている中古マンションで必ず取得できる保証はありません。できる限り、契約前に耐震基準適合証明書を取得するようにしましょう。
※適合証明書以外の各種要件については、国税庁のHPで確認しておきましょう。
中古マンション購入＋リノベーションの実例
物件概要
- 交通：東急東横線「菊名駅」
- 専有面積：約60㎡
- 築年数：25年超
- リノベーション範囲：専有部分全体(給排水管含む)
リノベーション前
リビングとバルコニーの間に和室がある、昔ながらの間取りです。
壁付けのキッチンで、リビングと分けられていました。これも、昔は主流だった間取り構成です。
リノベーション後
元リビングと元和室を一体のリビングにリノベーション
対面式キッチンにリノベーション
水回りはすべて新しいものに交換
設計＝有限会社神崎
ポイントをおさえて選ぶことができれば、中古マンション購入＋リノベーションは恐くありません。
中古マンションを新築よりもリーズナブルに購入でき、リノベーションで自身のライフスタイルにあう空間を手に入れることができます。
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