こんにちは!らくだ不動産の兒嶋です。

今回は首都圏の中古マンション市場について私から解説させていただきます。特にお住み替えを検討されている方に、売り時の判断にお役立ていただける内容となっています。

是非最後までご覧ください!

 

目次

・価格上昇の理由は『金利の低下』

・今、流通が少ない売り手市場に

・売るべきか?売らざるべきか?

・自身の状況で判断することが大切

 

 2013年の第2次安倍政権から中古マンションは急激に値上がりしました。首都圏の中古マンションは2008年と比べて30%も価格が上昇しています。

 この結果、「買ったときより高く売れる」という現象は首都圏では珍しくなくなりました。では、そもそも価格が上昇した理由はどこにあるのでしょうか?

 

 

価格上昇の理由は『金利の低下』

 

 

 価格上昇の主な理由は『金利の低下』にあります。2008年頃は3%前後だった住宅ローンの固定金利は、今では1%前後まで低下しています。金利が低下すると、月々の返済額が同じでも借りられる金額が増えることになります。買い手の借りられる金額が増えると売り手は価格をあげても不動産を売れるようになり、それが徐々に不動産相場を押し上げたということです。

 

 そもそも、バブル崩壊のきっかけも政府の金融政策(公定歩合の引き上げ)にあるように、金融(金利)と不動産の関係は深いものです。リーマンショックの背景にあったのも、アメリカの中央銀行による利上げです。

 

 オリンピックや中国人の爆買いなども不動産価格が上昇した理由として噂されましたが、それらは主な要因ではありません。証拠に、「オリンピックが終わったらマンション価格は暴落する」と一部で言われていましたが、都心では現在も不動産価格が上がり続けています。

 

 以下のグラフは『首都圏の中古マンション価格&フラット35(固定金利)の推移』『首都圏の中古マンション価格&月々の返済額の推移』を表しています。

 

 

 グラフの通り、2013年から今まで平均価格は上昇していますが、月々の返済額は2008年からほとんど変動していないことが分かります。

 

 これこそ、金利低下の効果です。

 

 

今、流通が少ない売り手市場に

 

 

 コロナ直後、首都圏の不動産は壊滅的な打撃を受け価格が下がると噂されました。しかし、実際には首都圏の不動産価格はコロナ後に急上昇しました。

 

 価格が急上昇した主な要因は『流通が少なくなったこと=在庫の減少』です。東京都における中古マンションの在庫件数は、2018年1月比で70%近くに減少しています。

 

 以下のグラフは、『東京都における中古マンションの㎡単価と在庫件数の推移(2018年1月比)』をみています。

 

 

 グラフの通り、価格(㎡単価)と在庫件数はワニが口を開けるように反対に動いています

 

 なぜ、流通するマンションの数が少なくなると価格が上昇するのか?これは、買い手の気持ちを想像するとわかりやすくなります。以下の例で詳しく説明します。

 

 あなたは人気の勝どき周辺でマンションを探している買い手だとします。似たような3LDK70㎡のマンションが“2件”売られていて、両方とも6200万円だとします。6,000万円で価格交渉をしたいと考えたとき、仮に交渉が失敗しても候補はもう1件ありますので売り手に交渉する余裕を持てます。

 

 一方、勝どき周辺で3か月探し続けても、丁度いい物件が出てこなかったとします。ある日SUUMOをみると6,200万円で条件ぴったりの物件がでていて、すぐに内見して気に入りました。ただ、希望予算は6,000万円です。さて、買い逃しのリスクをおかして価格交渉できるでしょうか。ふつうはできません。なぜなら、さらに3か月、それより待っても物件がでてくる確信を持てないからです(しかも、マンション価格が上がっているというニュースをよく耳にしている)。

 

 このように、流通が少ないと買い手は価格交渉のリスク(買い逃しのリスク)を負えなくなり、相場より高値でも買うようになります。これが連鎖的に起こり、徐々に価格が押し上げられます。もちろん、販売価格が相場よりあまりに高すぎると買える買い手がいなくなるので、売れる価格にも限界はあります。

 

 

売るべきか?売らざるべきか?

 

 

 では今、売るべきでしょうか。私は所有しているマンションに住まないのであれば、絶好の売り時だと思います。そう考える理由は以下の2つです。

 

1.足元では『在庫は増加』『価格は高止まり』

2.賃貸はリスクをともなう

 

 まず理由1について、以下のグラフをご覧ください。以下は、東京の都心3区および湾岸エリアを含む城東地区における『価格変動率および新規売出・在庫件数』を表しています。価格変動率は3か月の移動平均をみています。価格(赤の折れ線)と在庫件数(灰色の棒グラフ)を特にご覧ください。

 

 

 グラフの通り、都心3区においては直近4か月、城東地区においては直近半年間、価格が高止まりしています。直近では在庫が増加傾向にあり、高止まりの要因は在庫の増加にあると思われます。

 

 一般に、都心が先に値上がりして郊外に波及するため、都心部の高止まりは郊外の価格動向を予想するうえでも参考になります。

 

 在庫が増えている原因は新規売り出しの回復にあり、以下のグラフは東京のにおける新規売出件数の件数と前年比を表しています。

 

 

 グラフの通り、新規売り出しの減少傾向に歯止めがかかっていて、それが在庫件数を押し上げたということがうかがえます。

 

 このまま在庫が増え続ければ、これまでの売り手市場が崩れることになります。そうなれば、価格が押し下げられたり成約までの期間が伸びたりすることになりかねません。売り手市場が崩れるとすれば、その前に販売をスタートするのが大切です。

 

 また、売却ではなく賃貸に出すことも選択肢としてはありますが、以下の理由から賃貸は積極的にはお勧めしていません

 

・賃借人による事故・事件などが起きると、価格が大きく下がる。

・賃借人が借りている状態で売却すると、一般に自己居住用として売却するより価格が低くなる。

・ローンの返済額によるが、家賃収入だけでは収支が赤字になる可能性も。(貸し出した直後は黒字でも、古くなって修繕費が増えて家賃が下がると赤字に。)

 

 今の日本経済をみるとすぐには難しい面もあると思いますが、賃貸に出している間に金利があがれば不動産価格に下落圧力が働きます。また、ご自身の事情で売却しないといけないこともあるでしょう。そうなったときに賃借人がいると、自己居住用として売るより安い価格でしか売れません。

 

 もちろん、愛着など気持ちの面で所有したいのであれば、売却するより賃貸に出すのがベストな選択肢になります。

 

 もちろん、今後再び在庫が減少に転じ、それにともない価格があがる可能性はあります。在庫が増えたとしても、価格は上昇し続けるという現象も起きる可能性は否定できません。ただ、ひとつの不動産をみたときには『築年数の経過による価格下落』や『管理費等のランニングコストの負担』もありますので、自身で利用しない(利用する予定がない)のであれば、売却を前向きに検討することをお勧めします

 

 

自身の状況で判断することが大切

 

 

 経済・金融・不動産相場の動向、これらの先を読むことは困難です。だからこそ、不動産の売却・購入は自身の状況をもとに判断することが大切だと思います。

 

 コラムは以上となります。最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

 100人いれば100の事情があり、100通りの答えがあります。我々らくだ不動産は、それぞれのご事情を踏まえ、それがベストだと思えば売却や購入以外の選択肢もお伝えしています。不動産の取り扱いでお悩みでしたら、是非一度ご相談ください。

 

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