マンションこれから買う人向け！長期修繕計画書とは？簡単に説明！

大手マンション管理会社を経て、らくだ不動産へ参画した
現在執行役員の山本がわかりやすく説明します！

 

長期修繕計画書とは？

山本
長期修繕計画書とは、かんたんに言うとマンションの将来設計！
マンションも手入れをしないと、経過と共に劣化しちゃう。
だから、将来どんな修繕をして、そのために毎月いくらお金貯める？って額を決めるために作成されるものなんだ。

中山
なるほど！じゃあこれからマンションを買いたい人は、長期修繕計画書見たほうが良さそうですね！
ところで、長期修繕計画書はどこで手に入るんですか？

山本
マンションを管理している会社に依頼をすれば手に入るよ！
一般的には不動産仲介をしてくれる担当の方が、管理会社に請求するかな。

 

長期修繕計画書がないマンションはある？購入のリスクは？

中山
長期修繕計画書が無いマンションもあるんですか？

山本
もちろんあるよ！体感値だけど2割のマンションでは作成されてない。
こういうマンションは結構大きなリスクがあるかな。

中山
例えば、どんなリスクですか？

山本
2つあって、1つは「お金が足りないリスク」
将来何が起きるか予想もできていないのに、必要な貯金額はわからないよね。

2つ目は「フラット35が使えなくなること」
フラット35とは超長期固定金利ローンの1つで、特徴として自営業の方や、少し問題を抱えたマンションでも利用ができるローンのこと。
ただし、長期修繕計画書がないマンションには使えないから、いずれ売却をすることになった際に使えないマンションだと資産価値が下がる可能性もあることがリスクなんだ。

長期修繕計画書を手に入れた！一体どう見ればいい？

中山
山本さん！とりあえず長期修繕計画書を手に入れたんですけど、書いてあること難しすぎて…

山本
確かに見慣れていない人からすると難しいかもね。
不動産の仲介営業している人でもよくわかっていない人多いくらいだよ(笑)

中山
え！プロならわかるわけじゃないんだ！

山本
そうなんだよね。私は管理会社に勤めていたこともあるからこの辺は得意分野だから解説します！
※管理会社ごとにフォーマットが違いますが、国土交通省が出している標準雛形に基づいているので見方は概ね一緒です。

長期修繕計画 収入・支出金額累計

長期修繕計画 収入・支出金額累計は貯める金額、支出する金額が載っています。

 

修繕積立金 収支推移予測

修繕積立金 収支推移予測はお金が足りる・足りないをわかりやすくしている表。
この表だと0のラインよりも下に折れ線グラフがあるので、マイナス…ということ。

 

修繕項目明細（建築・設備）

今回はざっくりした説明にとどめますが、建築は外壁タイルや屋上防水などのマンション全体に関わる費用のことで、
設備はエレベーターや機械式駐車場などのこと。

 

どの表を見るのが一番大事なのか？管理費・修繕積立金は安いほうがいい？

中山
この中でこれからマンションを買う人はどの書類を見るのが大事ですか？

山本
それは「修繕積立金 収支推移予測」！
これを見て赤字になっているマンションは、今後修繕積立金が上がる可能性があることがわかる！

 

 

 

 

 

 

今回のマンションは0のラインよりも下にグラフがきているので、貯金額が全然足りていないことがわかる…

管理費・修繕積立金は安いほうがいいのか？

中山
マンションごとに管理費・修繕積立金の価格って結構違うなと思うんですけど
毎月の支払い額は安いほうがいいんですか？

山本
それは違う。安いってことは後にツケを回しているだけかもしれないから。
これも長期修繕計画書を見ればわかるけど、
修繕積立金安い かつ 収支予測がプラスであれば安全マンション！
安いけど、収支予測がマイナスであれば不安材料として捉えることができる。
要は貯金額が足りてないってことだね。

中山
なるほど！少しはわかりました！
けど、やっぱり詳しい人から直接教えてもらいたい…高い買い物だし…

山本
それは当然の意見だと思うよ！そんな人はぜひ私に連絡くれれば個別相談受け付けています！

※他社でご相談中の方もセカンドオピニオンサービス（1時間1万円）にてご相談を承ります。

YouTubeでも長期修繕計画書について解説しています！

動画内に質問コメントをいただければ、エージェントから回答いたします！