中古住宅の購入をサポートする不動産仲介会社は「大手」がいいのか？「地場」がいいのか？
情報はどうやって市場に出るか？
中古住宅を購入するには、売り出されている物件の情報を得なければいけません。(当然のことですが)
そういう意味では、「より多く情報を持っている不動産仲介会社」＝「良い不動産仲介会社」と定義することもできそうです。
それでは、「大手」と「地場」の不動産仲介会社、どちらが情報を多く持っているのでしょうか？
その説明の前に、「中古住宅の情報はどうやって市場に出るか」について、まずご理解いただく必要があります。
中古住宅の場合、売主の多くが「不動産会社」ではなく「個人」です。個人の売主は、まず複数の不動産仲介会社に中古住宅の査定依頼を行い、その中から1社ないし複数社に売却を依頼します。売却を依頼するときに不動産会社と契約を結ぶ必要があり、この契約を“媒介契約”といいます。
媒介契約には大きく「一般媒介契約」と「(専属)専任媒介契約」があります。一般媒介契約は売主が複数社に売却を任せる時に用い、専任媒介契約は売主が1社だけに売却を任せる時に用います。
専任媒介契約の場合、7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に「レインズ」に登録することが、売却を任された不動産仲介会社には義務付けられています。
レインズとは「国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム」のことで、平たく言うと「不動産会社だけが見られるポータルサイト(SUUMOやHOME`Sのようなサイト)」です。
レインズのイメージ図(参考：公益社団法人東日本不動産流通機構)
情報量はどこの会社も同じ
売却を任されていない不動産仲介会社も、レインズをみれば中古住宅の情報を得られ、顧客に紹介することもできます。顧客が内見を希望すれば、売主側の不動産仲介会社と調整して内見を行います。（売買契約が成立すると、売却を任された不動産仲介会社は売主から、紹介から内見・契約まで行った不動産仲介会社は買主から、それぞれ仲介手数料を受け取ることができます。）
専任媒介契約の場合は法律で義務付けられていますので、必ずレインズに登録されます。
一般媒介契約の場合、売却を任された不動産仲介会社はレインズに登録する義務がありません。ただ、一般媒介契約であっても、中古住宅の情報はレインズに登録されることがほとんどです。複数社に依頼されていますので、他社よりも早く買主を見つけるために、多くの不動産仲介会社に情報を共有しておきたいと考えるからです。
結局、多くの中古住宅の情報はレインズに登録されるため、情報量は「大手」であっても「地場」であっても、あまり変わらないということになります。
実際、らくだ不動産のオフィスは渋谷にありますが、どんなエリアの情報でも(例えば神奈川や千葉の情報でも)、「大手」や「地場」の不動産仲介会社と変わらずレインズを通じて得られています。
レインズの検索画面
「大手」と「地場」の担当者の違い
中古住宅を探し始めると、物件紹介やアドバイスを実際に行うのは担当者であり、会社がどこかはあまり関係なくなります。
会社が「大手」か「地場」かという分類で決めるのではなく、購入を任せるパートナー選びでは担当者の能力・経験や考え方をみて決めるといいと思います。
「大手」と「地場」の担当者について、私が仲介業務で感じている違いを紹介します。※あくまで私の印象です。
「大手」の担当者は、良い意味で平均的で、教育が行き届いている印象です。購入までの流れや権利関係といった基本的な事であれば、ほとんどの担当者が説明できるでしょう。一方で、リノベーションやマンション管理など、不動産以外の専門知識を要するアドバイスはあまりできない傾向がみられます。
「地場」の担当者は、ブランド力がない分、秀でた点がないと顧客にパートナーとして選んでもらえません。そのため、不動産以外の専門知識を持つ担当者も中には存在します。一方で、教育が行き届いていないためか、不動産の基本的な知識すら持たない担当者に出会うこともあります。
担当者を見極められる「質問の仕方」
不動産仲介会社との初回相談では、「こういう家を紹介してほしい。予算はいくらで」というような、自分で決めた具体的な条件を注文してはいけません。
「こういう暮らし方をしたい(〇〇駅にある職場にアクセスしやすい場所に住みたい等でも可)。年収と貯蓄はいくら。どんな家を買うべき？」というように、漠然とした希望や状況を伝えるようにしましょう。
この質問の仕方であれば、担当者の提案力(知識や経験)が分かりますし、何より担当者のスタンスをはかることができます。中古住宅を購入させるだけが目的なのか、顧客の一生を考えて予算や条件を提案できる担当者なのかを見極められます。
中長期的に顧客に利益をもたらることができるのは、後者の担当者であることは言うまでもないでしょう。
いかがでしたでしょうか？購入をご検討中でしたら、是非らくだ不動産にご相談ください。らくだ不動産の購入仲介の特徴についてはこちら
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