東京の中古マンションはいつ買うのが正解？値上がりの理由と賢い買い時【2020年】

アベノミクスがはじまった2013年以降、東京の中古マンション価格相場は急激に上昇しました。 国土交通省が価格動向を指数化した『不動産価格指数』によると、東京都のマンション価格相場は2013年→2019年で約40％上がったことになります。

価格相場はどうして上昇した？理由は…

　主な中古マンション価格相場の上昇要因は、『住宅ローン金利の低下』にあります。金利が低下すると、買主が借りられる住宅ローンの金額が増えるからです。

アベノミクスと同時に始まった日本銀行の政策によって、国債の利回りは0％程度にまで低下し、国債に連動する住宅ローン金利（固定）も2008年頃の3％程度から１％程度に低下しました。

価格相場が高いから今は買い時ではない？上昇前と後を徹底比較

中古マンション価格相場が上昇する前と上昇した後の違いを、比較してみました。

今回は、中古マンション価格が低水準だった2012年頃ではなく、2008年と現水準2019年で比較してみます。
※金利はフラット35（固定金利）で、返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下を前提としています。ただし、中古マンション価格の全額を借り入れたとして試算しました。制度変更された2017年10月以降は、借入金利から新団信分0.28％を控除しています。

2008年1月の金利は2.82％、東京23区にある中古マンションの平均価格3,456万円。総返済額は約5,440万円、月々の返済額は約13.0万円。

2019年1月の金利は1.03％、東京23区にある中古マンションの平均価格4,644万円。総返済額は約5,380万円。月々の返済額は約13.2万円。

上記の通り、東京の中古マンション価格は約1,000万円上昇しているものの、総返済額や月々の支払額はほとんど変わっていません。これは、住宅ローン金利が低下した効果です。

中古マンション価格は上がったものの、月々の返済額は昔と比べてほとんど変わっていません。価格相場が高いからといって、購入を控えるべき状況とは言いきれないでしょう。

金利が上昇すれば価格に下落圧力

中古マンション価格が上昇しても、住宅ローン金利が低下すれば買主の負担は変わりません。逆に家計への負担を考えると、買主は月々の返済額を大きく上げることはできません。そのため、住宅ローン金利が上がれば中古マンション価格に大きな下落圧力がかかるのは間違いないでしょう。

また、今後の住宅ローン金利に着目すれば、東京の中古マンション価格相場がさらに上昇していくことはなさそうです。住宅ローン金利の指標となる『国債の利回り』が大きく低下することは、今のところ、あまり考えられないからです。

住宅ローン金利はいつ上がる？

住宅ローンの金利が、どの時期にどの程度上昇するか、確定的に予測することは不可能です。その前提はあるものの、内閣府が2020年1月に発表した『中長期の経済財政に関する試算』中の長期金利の動向予測を、参考としてご紹介します。

予測によると、2022年まで現在の水準を維持されますが、長期金利は2023年から上昇に転じるようです。予測通りになれば、2023年から住宅ローンの金利が上がり、中古マンション価格は下落に転じてしまいそうです。

買い時はオリンピックの前か後か？

オリンピック後、先進国においては大きな経済変動はみられないことが指摘されています。ロンドン五輪においては、英国政府が「五輪が不動産市場に与えた影響は、なかった」としたレポートを公表しているようです。

巷ではオリンピック後に中古マンション価格が急激に下落するという噂がささやかれていますが、明確な根拠はなさそうです。

さらに、実際に経済が落ち込んだとしても、価格相場が大きく落ち込むとも言い切れません。下のグラフはリーマンショックの前月を１としたときの、中古マンション価格(都心３区)の推移を表しています。ご覧いただいて分かる通り、リーマンショック後に価格相場が大きく落ち込むことはありませんでした。

将来の値下がりを期待して購入時期を遅らせても、逆に価格相場が上昇してしまうこともあります。2017年頃に「中国人の爆売りによる大暴落論」が一部で囁かれていましたが、その後に価格相場は上昇しました。当時購入を控えた方は、結果的に損をしてしまったことになります。

購入時期を遅らせるほど・・・

経済変動による価格相場の動向を予想して買い時を見極めるのは、非常に難しいものです。一方で、購入時期を遅らせることで確実に起きることがひとつあります。それは購入予算の減少です。

現在家賃10万円/月を支払っている方が返済額13万円/月で中古マンションを購入するという前提で、シミュレーションを行ってみました。金利は固定水準の0.93％としています。

退職時期は65歳で、退職時に完済することを目標にしています（ライフプラン上、退職時には完済するのが望ましいと言われています）。年齢を重ねる度に、借入期間は短くなるということです。

下の表がシミュレーションの結果です。

返済額を13万円/月で固定した場合、借入期間が1年減ると借入金額が113万円減ることになります。さらに購入までは賃貸住宅に住むことになりますので、家賃を支払わなければいけません。

購入を１年遅らせると、借入金額の減少分と家賃の合計233万円を購入予算から下げないと1年前の購入予算とつり合いを取ることができなくなります。

つまり、このシミュレーションでは購入を1年遅らせると購入予算が233万円減少することになります。

購入予算が減少＝物件の条件が下がる

購入予算が減少すると、必ず物件の条件を下げなければいけなくなります。先のシミュレーションだと「調布駅から徒歩７分・75㎡・３階・築15年」が物件の条件としてあてはまります。

購入時期を１年遅らせて予算が233万円減少すると、条件を「75㎡→70㎡」「駅から徒歩７分→９分」「築15年→築18年」に変えなければ予算にあわなくなってしまいます。

買い時を探って購入時期を遅らせると、価格相場が下落するとともに住宅ローン金利も維持されない限り、物件の条件を必ず下げなければいけなくなります。

準備が整っていれば購入は早いほど良い

将来の経済変動と相場動向からベストな買い時を見極めることは、非常に難しいことです。自己資金が十分にあって長く住む予定なのであれば、できるだけ早く購入に向けて進めた方がいいでしょう。その方が、より良い条件の物件に出会える可能性が上がるからです。

まとめ

1. 東京の中古マンション価格相場は、2013年→2019年に約40％上昇。
2. 価格相場は上昇したが住宅ローン金利は低下したため、返済額は大きく変わらない。そのため、価格相場が高いからといって購入を控える時期とは言えない。
3. 経済変動がいつ起きるか、経済変動によって不動産価格が実際に下落するかどうかを予測することは難しい。（経済変動から買い時を見極めるのは難しい。）
4. 買い時を探って購入時期を遅らせるほど購入予算が減少し、物件の条件は下がる。