相続した不動産、今すぐ売るべき？ 大阪の市況とプロが教える判断基準

「相続した実家、このまま持っていても大丈夫……？」
「今売った方がいいのか、それとも待った方がいいのか、正直よくわからない」

相続は、人生で何度も経験するものではありません。実家の相続に向き合うのは初めてという方は、決して少なくないはずです。大阪エリアで不動産のご相談を受けるなかで、こうした声を本当に頻繁に耳にします。特に「大相続時代」と言われる今、こうした不安は多くの方が共通して抱えているのではないでしょうか。

とはいえ、いきなり不動産会社に相談するのはハードルが高い……という方も少なくありません。「売れ、売れ」と言われるのではないか、あるいは「もっと待った方がいいですよ」と言われるのか、そもそも何から聞けばいいのかもわからない。そんな状態で、この記事に辿り着いた方も多いと思います。

この記事では、大阪エリアの不動産市況の現場感覚と、相続不動産の売却に関わってきたエージェントの実務経験をもとに、「相続不動産は今売るべきか」を考えるための判断基準と、相続前・相続後にそれぞれ準備しておきたいことを整理してお伝えします。

大阪の不動産マーケットは今どうなっている？

相続不動産を「今売るべきか」を考えるうえで、気になるのはやはり市況ではないでしょうか。直近のデータを見ると、中古マンションと中古戸建てで異なる動きが見られるほか、大阪府内でも地域による差が大きくなっています。

中古マンションは成約減・価格上昇、中古戸建ては在庫増加

近畿レインズが2026年8月10日に公表した2026年7月度のデータでは、近畿圏の中古マンション成約件数は1,518件で前年同月比4.5％減となり、6ヶ月連続で減少しました。一方、成約価格は3,214万円で前年同月比4.5％上昇し、2025年6月から14ヶ月連続で上昇しています。つまり、「取引件数は減っているものの、平均的な成約価格は前年より高い」という状況です。

一方、中古戸建ては、近畿圏の成約件数が1,186件で前年同月比1.5％増と2ヶ月ぶりに増加しました。成約価格は2,357万円で前年同月とほぼ横ばいですが、在庫件数は20,266件、前年同月比5.3％増となり、2022年7月から49ヶ月連続で増加しています。大阪府内だけを見ても動きは一様ではなく、2026年7月の中古戸建て成約件数は大阪市が前年同月比7.1％減だった一方、大阪府北部は3.5％増、東部は16.8％増、南部は7.8％増となっています。成約価格も大阪市・北部・東部では前年を下回り、南部では上回るなど、地域差がはっきりしています。

「見る目が厳しくなった」買い手の変化

もう一つ、現場のエージェントが口を揃えて指摘するのが、買い手の目が以前より厳しくなっているという点です。かつては「この場所だから」というだけで動いた案件も、今は物件の状態や条件を細かく検討されるケースが増えているといいます。

背景の一つとして現場で感じられているのが、AIを含む情報収集手段の普及です。道路種別（42条1項道路や43条など）や容積率の緩和条件まで、事前に調べたうえで具体的な質問をしてくる方も増えているとのことです。もちろんAIの回答がすべて正しいとは限りませんが、一般の方が不動産について詳しく調べやすくなり、以前より多くの情報を比較しながら購入を判断する環境になっていると考えられます。

では、こうした市況を踏まえたうえで、相続した不動産は「売るべきか、持ち続けるべきか」をどう判断すればよいのでしょうか。

相続不動産、売るべきか・持ち続けるべきかの判断基準

財産を分けられるかどうかがポイント

現場でよく語られるのが、「相続財産のなかに不動産以外の資産がどれだけあるか」という視点です。たとえば相続人が3人いて、自宅・アパート・土地のように複数の不動産があれば、それぞれの評価額などを確認しながら、財産の分け方を検討することができます。

しかし、財産が実家の不動産だけというケースも少なくありません。この場合、複数の相続人で財産を分ける方法の一つが、不動産を売却して現金化する「換価分割」です。もちろん、誰かがその家を取得し、他の相続人へ相応の金銭などを渡す「代償分割」という方法もありますが、代償金を用意できるかどうかなど、個別の事情を踏まえて考える必要があります。

愛着があっても「売却」が現実的な選択肢になるケースも

「実家には愛着があるので、できれば売りたくない」というお気持ちは、多くの方に共通するものです。ただ、財産の多くを実家が占めていて相続人が複数いる場合、誰が取得するのか、他の相続人との公平性をどう確保するのかといった問題を避けて通ることはできません。

無理に売却を勧めるつもりはなく、誰かが住む、賃貸に出す、そのまま保有するという選択肢もあります。どれが良いかは家族の事情や物件の状況によって変わりますので、まずは現状を整理し、選択肢を並べて考えることが大切です。相続不動産を「売る」か「貸す」かで迷っている方は、【売る？貸す？】不動産を相続した場合どちらがお得？実家空き家問題も参考にしてみてください。

相続前にやっておきたい3つの準備

らくだ不動産の現場では、実際に相続が起きたあとの相続人から相談を受けるケースが多く、親御さんがご存命のうちからの相談はそれほど多くありません。「亡くなったあとの話をするのもどうか」という気持ちから、切り出しにくいのも当然でしょう。とはいえ、相続前にできる準備をしておくことで、相続後の手続きや話し合いを進めやすくすることができます。

登記関係の確認（相続登記の義務化）

まず確認しておきたいのは、現在の不動産が誰の名義になっているかという点です。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが原則となりました。2024年4月より前に発生した相続で、現在も相続登記をしていない不動産も義務化の対象で、以前から相続したことを知っていた場合は原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

いわゆる「数次相続」（最初の相続について手続きが終わらないうちに、さらに相続が発生すること）が起きると、関係する相続人が増え、権利関係や必要な手続きが複雑になることがあります。まずは登記事項証明書などで現在の名義を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家へ相談することが大切です。

権利関係と分け方の方向性を話し合っておく

不動産は「物」であると同時に「権利」でもあります。相続人が複数いる場合、誰が不動産を引き継ぐのか、売却するのか、ほかの財産とどのように組み合わせて分けるのかについて、生前から家族で方向性を話し合っておくことは有効です。ただし、生前の家族間の話し合いだけで将来の遺産分割が法的に確定するわけではありません。具体的に承継先を定めたい場合などは、遺言を含めた方法を専門家と検討する必要があります。

相続後、とりあえず法定相続分などに応じて複数人の共有状態にするケースもあります。ただ、共有不動産全体を将来売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。さらに共有者の一人が亡くなれば、その持分が次の相続人へ引き継がれ、共有者の人数が増えていくこともあります。共有そのものが悪いわけではありませんが、将来の利用や売却まで考えたうえで選択することが重要です。

不動産の価格を「今のうち」に把握しておく

もう一つ大切なのが、不動産に今どれくらいの価値があるのかを、家族間で共有しておくことです。相続がいつ発生するかは誰にもわかりませんが、おおよその資産価値を知っておくことで、将来の財産の分け方を検討する材料になります。

実際に、相続前に一度査定を受けたお客様が、数年後に相続が発生した際、同じエージェントに「あのときと査定がどう変わったか見てほしい」と再度相談されたケースもあります。市況は変化していても、一度物件を見てもらい、特徴を把握してもらっていることで、相続後の相談が進めやすくなることがあります。相続前からの相談は、決して「早すぎる」ということはありません。

相続が発生した後に確認すべきこと

相続が実際に発生すると、相続登記に加え、相続税の申告が必要な場合にはその手続きなど、確認すべきことが一気に増えます。ここでは不動産に関わる部分で、特に見落とされやすいポイントを整理します。

3000万円特別控除など税制の期限

相続した実家を売却する場合、一定の条件をすべて満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できる可能性があります。現在の制度では、原則として1981年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物ではないこと、相続開始直前に被相続人以外が居住していなかったことなどの条件があります。さらに「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すること、売却代金が1億円以下であることなども要件です。現行制度の対象となる譲渡は2027年12月31日までとされています。なお、2024年1月1日以後の譲渡で、この家屋や敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、特別控除額の上限は1人あたり2,000万円となります。

2024年から制度が拡充され、売却時点で耐震基準を満たしていない家屋などでも、譲渡後、その譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たす改修を行うか、家屋を取り壊した場合には、その他の要件を満たせば特例の対象となる可能性があります。空き家特例は、建築時期、居住状況、売却時期、売却額、耐震性など確認項目が多いため、利用できると思い込まず、税理士や税務署などに早めに確認することをお勧めします。

解体・リフォームの判断は早めに

築年数が古く、状態がかなり傷んでいる実家をどうするかも、よく相談されるテーマです。旧耐震基準の建物や建物状態に問題がある物件では、買主が耐震性や修繕費を慎重に判断するため、売却条件に影響することがあります。耐震診断や耐震改修、解体などに補助制度を設けている自治体もあるため、物件所在地の市区町村で利用できる制度がないか確認してみるとよいでしょう。

一方で、リフォームをすれば見た目は良くなりますが、かけた費用がそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。構造的な問題がなければ、水回りを中心にハウスクリーニングや簡易な補修を行うだけでも、印象が変わるケースがあります。実際に、購入検討者から「設備は古くても、水回りが綺麗だと大切に使われてきた家だと感じた」という声が寄せられたこともあるそうです。壁紙や床の傷み、雨漏りやカビなどがある場合は、原因や状態を確認したうえで、どこまで手を入れるべきか検討することが重要です。

• 構造に問題がある場合 → 補強・修繕・解体などを検討する
• 雨漏り・カビがある場合 → 原因を確認したうえで対応を検討する
• 設備が古いだけの場合 → 費用対効果を見ながら清掃・簡易補修などを検討する

解体や耐震改修などを検討する場合は、業者選定や見積もり、工事期間、税制上の期限などを確認する必要があります。売却直前になって慌てないよう、売る可能性があると分かった段階から相談しておくと選択肢を持ちやすくなります。

実家の売却、査定は何社に頼むべき？

遠方に住んでいて実家に頻繁に戻れない、どの不動産会社に頼めばいいのかわからない、という相談も多く寄せられています。査定を比較する場合、実務上の目安として3社程度に相談してみる方法があります。会社ごとに得意分野や販売戦略が異なるため、異なるタイプの不動産会社から話を聞いてみると比較しやすくなります。

• 広域エリアで動くエージェント型の会社 → エリアの比較や物件ごとの強み・弱みを分析しやすい
• 地域の大手不動産会社 → 幅広い顧客基盤や店舗ネットワークを持っている場合がある
• 地元で長く営業している不動産会社 → その地域特有の取引事情やネットワークに詳しい場合がある

大事なのは提示された査定金額そのものだけでなく、「なぜその査定額なのか」「その金額でどのように売るのか」という戦略の部分です。査定額だけを見て決めるのではなく、査定の根拠や販売の進め方まで比較して判断することをお勧めします。査定額の見方については【不動産売却】不動産会社から提示された査定額は信用しても大丈夫？も参考になるはずです。

また、遠方に住んでいても、オンラインでの打ち合わせや電子契約などを活用し、現地へ行く回数を減らして売却を進めることは可能です。2022年5月からは宅地建物取引業法上の重要事項説明書や契約締結時書面についても、相手方の承諾など一定の要件のもとで電子交付が可能になっています。ただし、完全にオンラインで進められるかどうかは、不動産会社や司法書士、金融機関、取引の状況などによって異なります。なお、クーリングオフの適用は「オンライン契約か対面契約か」だけで決まるものではありません。宅建業者が自ら売主となる取引で、契約場所など一定の条件を満たす場合に問題となる制度であり、個人が売主となって不動産会社に仲介を依頼する一般的な売却では、宅地建物取引業法上のクーリングオフ制度の対象ではありません。

不動産会社選びや媒介契約の種類によって、売却活動の進め方は変わります。媒介契約の選び方に関心のある方は、一般媒介と専任媒介どっちが高く売れる？プロが語る「300万の損」と業界の罠も併せてご覧ください。

よくある質問（Q&A）

まとめ

相続した不動産を「今売るべきか」という問いに、単純な正解はありません。2026年7月の近畿圏では、中古マンションは成約件数が前年より減少する一方で成約価格は上昇し、中古戸建ては成約件数が前年を上回ったものの在庫の増加が49ヶ月連続で続いています。さらに大阪府内でも地域によって動きは異なります。市況だけで「今が売り時」と決めるのではなく、相続財産全体のなかで不動産をどう分けるのか、そして物件がどのような状態にあるのかを合わせて考えることが重要です。

• 相続財産の多くを不動産が占める場合は、売却して現金化することも有力な選択肢になる
• 相続登記は2024年4月から義務化され、過去に発生した相続も対象になる
• 空き家の3,000万円特別控除には、期限だけでなく建築時期や居住状況など複数の条件がある
• 査定は金額だけでなく、その根拠や販売戦略まで比較して判断する
• 担当者との相性も、数ヶ月にわたることのある売却では重要な判断材料になる

「まだ何も決まっていないけれど、とりあえず話を聞いてみたい」という段階でも、まったく問題ありません。むしろ考えがまとまっていないうちから相談したほうが、売る・貸す・持ち続けるといった選択肢を整理しやすいケースもあります。私たちらくだ不動産は、依頼者側に立つ立場で、お客様にとって一番納得できる形を一緒に考えます。