【不動産売却】一般媒介と専任媒介どっちが高く売れる？プロが語る「300万の損」と業界の罠

家を売ろうと決めたとき、最初にぶつかる壁。それが「専任媒介（1社に任せる）か、一般媒介（複数社に任せる）か」という問題です。毎日のようにいただく相談のひとつでもあります。

ネットで調べれば「囲い込みを防げるから一般媒介が安心」という声がすぐ出てきます。「人気物件なら複数社が競い合って価格が上がる」なんて意見も。

でも、ちょっと待ってください。年間を通じて数多くの売却現場に関わり、業界の表も裏も見続けてきた「らくだ不動産」のエージェントとして、あえてはっきり言わせてください。

少しでも高く、有利な条件で売りたいなら「一般媒介」はお勧めできません。

きれいごとではない、現場の実態をお伝えします。一般媒介に潜む見えない落とし穴、実際に「300万円も安く叩かれてしまった」という悔しい事例まで。本当に高く売るためにどう動くべきか、包み隠さず話します。

なぜ「一般媒介が高く売れる」と誤解されるのか？

一般媒介がここまで支持される背景には、業界に根深く残る悪習——「囲い込み（情報隠蔽）」への根強い不信感があります。

専任媒介で1社に任せた場合を想像してみてください。悪質な業者は自社だけで買主を見つけようとします。売主・買主の両方から仲介手数料を取る「両手仲介」で利益を最大化したいから。他社から「購入希望者がいます」と連絡が来ても「現在商談中です」と平気で断ってしまう。これが囲い込みの実態です。

複数社が動く一般媒介なら、そういった行為は物理的に難しい。だから安心、という理屈は確かに分かります。
ただ現場を見てきた私たちから言うと、一般媒介には囲い込みをはるかに上回る「3つの致命的な欠陥」があるんです。

現場のリアル！一般媒介で売主が陥る「3つの致命的なデメリット」

らくだ不動産が一般媒介をお勧めしない理由。それは現場で、目を覆いたくなる事実が繰り返されているからです。

1. 必須資料の「コスト」をケチられ、結果的に高く売れない

不動産の仲介手数料は完全成功報酬。売買が成立して初めて発生するものです。
つまり一般媒介で引き受けた会社は、どれだけ動いても他社で決まれば報酬ゼロという恐怖と隣り合わせ。広告費も手間もすべてタダ働きになりかねない。

では、担当者の意識はどうなると思いますか。「一般媒介の物件には、極力コストも時間もかけたくない」——このブレーキが、無意識のうちに作動してしまうんです。

2. 「REINS（レインズ）」のデータが分散し、戦略が立てられない

高値売却のカギは、市場に出してからの反響データを読み解き、価格や見せ方をその都度チューニングしていくこと。感覚ではなく、数字を根拠に動くことです。

不動産業者間のネットワーク「REINS（レインズ）」では、物件図面が何社にダウンロードされたかというデータが取れます。これが売却戦略を組むうえでの重要な羅針盤になる。
ところが一般媒介の場合、複数社がそれぞれ登録するためデータが分散。「今、本当にどれくらい注目されているのか」が誰にも把握できなくなるんです。

根拠となるデータを失えば、あとは勘だよりの値下げ提案が始まるだけ。「反響がないから下げましょう」——その一言で、数十万・数百万が簡単に吹き飛ぶ恐ろしさ。

3. 売主様の「コミュニケーション疲れ」が起きる

たとえば5社と一般媒介を結んだとしましょう。その瞬間から、5人の担当者と同時にやり取りする日々が始まります。
・内見の日程調整が5社から五月雨式に届く
・価格変更の指示を5社それぞれに伝えて回る

内見のダブルブッキングなんてトラブルも日常茶飯事。売却活動が長引けば長引くほど、売主様はただただ精神的にすり減っていくばかり。売ることに集中すべき時間が、連絡対応だけで消えていく。そんなの、おかしくないですか。

大手に騙されない！本当に高く売るための「絶対的な結論」

「一般媒介はコストをかけてもらえない。でも専任媒介だと囲い込みが怖い…」

じゃあ、どうするのか。答えは拍子抜けするほどシンプルです。「囲い込みをしないと約束できる会社と、専任媒介を結ぶ」。ただ、それだけ。

避けるべき不動産会社の「危険なトーク」

査定の場で飛び出しがちな、こんな言葉には要注意です。

・「うちは大手だから、自社に顧客がたくさんいますよ！」
→ 聞こえはいいですが、裏を返せば「自社客にしか売りません（他社には開示しません）」という宣言も同然。市場全体に広く情報を開示するほど、高く買ってくれる人と出会える確率は上がる。大手の「顧客網」は、ときに囲い込みの隠れ蓑にもなるんです。

・「他社より数百万円高い査定額を出します！」
→ 専任契約を取りたいがために意図的に高額を提示する「高預かり」という手口。業界に蔓延しています。根拠のない夢の査定額は、数ヶ月後には「やはり売れないので値下げを」という話に必ず変わる。査定の高さだけで会社を選ぶのは危険。

らくだ不動産のスタンス：「片手取引」で両方のメリットを享受する

だからこそ私たち「らくだ不動産」は、専任媒介でお預かりした物件を絶対に囲い込みません。
自社の両手仲介よりも、売主様の利益を守ること。そっちが私たちのプライドだから。情報は広く開示して、全国のネットワークから「最良の条件で買ってくれる人」を探す「片手取引」を大前提にしています。

専任で任せていただける安心感があるからこそ、私たちエージェントは「1円でも高く売るための戦略」にフルスイングできる。
たとえば、グループ会社「さくら事務所」のホームインスペクション（住宅診断）を仲介手数料の範囲内（実質無料）で実施。プロカメラマンによる撮影、家具消しCG加工で物件の魅力を最大限に引き出す提案まで。囲い込まない安心感と、惜しみないコスト投下と、プロの戦略と——その全部を同時に手に入れる。それがらくだ不動産のエージェント制です。

一般・専任・専属専任の違い（早見表）

まとめ：売却は「物件」ではなく「パートナー」選び

一般媒介と専任媒介、結局どちらが高く売れるのか。
ここまで読んでいただいた方なら気づいているはずです。本質は契約の形ではない。「あなたの利益だけを真剣に考えて、泥臭く動いてくれるパートナーを見つけられるかどうか」——すべてはそこです。

「他社で一般媒介に出しているけど、全然動きがない」
「専任で任せているのに、どうも囲い込まれている気がする」
「そもそも今売るべきなのか、貸した方がいいのかすら分からない」

そんな不安を抱えているなら、焦ってどこかに査定を出す前に、まずはらくだ不動産の「作戦会議」を頼ってみてください。フラットな目線で現状を整理して、状況によっては「今は売らなくていい」とはっきりストップをかけることもあります。あなたにとっての本当の最善を、プロとして誠実にお伝えすることをお約束します。